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每经记者：包晶晶
从2020年“失去的一季度”走到2021年小阳春，中国房地产市场已然迎来了崭新的开局。
从1月份加速推盘、2月就地置业，到3月楼市传统销售旺季，市场在前3个月热度始终不减。新居市场上，TOP10房企合计销售超万亿、“碧万恒”合计销售5231亿元，短短3个月时间已经降生5家千亿房企。二手房市场成交量则在新居供应欠缺的助推下创出单季度历史新高。
今年第一季度的楼市要害词当属“调控”，各地频仍加码，严查购房首付款泉源和谋划贷违规流入房地产市场，房地产金融羁系继续从严。地方层面，上海、成都楼市调控再升级，涉及限售、房价地价联念头制等多项措施；杭州、成都法拍房纳入限购局限；嘉兴限购加码，限售局限扩大至全市；北京、上海、深圳、杭州等多地增强住房信贷管控，提防谋划贷、消费贷违规流入房地产市场。
杭州、上海、广州新盘去化超8成
2020年底的购房热情继续伸张，第一季度重点都会新建商品住宅供销两旺。据中指研究院数据，多个重点都会新居去化率突破8成，其中杭州一枝独秀，去化率到达88%。
2021年第一季度重点都会新开盘项目平均去化率 数据泉源：中指院
在重点监测的14个重点都会中，住宅类项目共计开盘561次，推出房源超11万套。其中一线都会上海开盘量较大，共计开盘26次；二线都会中杭州、重庆和南京开盘次数较多，划分为119次、80次和70次；北京、天津、苏州和南昌则开盘量相对较少。
需求端的热情同样高涨，14都会新开住宅项目“当日去化率”均值为64%，这一数据自2020年一季度以来曾维持在较低水平，但进入2021年一季度，去化率先降后升，3月份再度落至61%。整体来看，今年第一季度去化水平稍低于去年同期。
市场分化同样存在，一季度共有130个项目开盘售罄，但主要集中在杭州、上海和成都，其中杭州独占有69席，三个都会合计占比靠近所有售罄项目的74%。包罗杭州在内，广州、上海、成都、长沙等5个都会去化率跨越平均水平。稀奇值得关注的是，杭州、上海和广州一季度平均去化均超8成；北京、重庆和武汉平均去化率划分为56%、50%和50%。
新居价钱方面，一线都会涨幅则不及热门二线都会。中指研究院3月百城新建住宅价钱指数显示，中山以1.48%环比涨幅领跑百城，广州为第二名，无锡、金华、徐州、东莞等都会涨幅居前。
整体来看，天下100个都会新建住宅平均价钱为15916元/平方米，环比上涨0.20%，涨幅与上月持平。其中76个都会环比上涨，23个都会环比下跌，1个都会与上月持平。
18城二手房成交量创4年来单季度新高
2021年第一季度，多个都会二手房成交量再攀新高。
贝壳研究院监测数据显示，18个重点都会二手住宅现实成交量比2020年第四序度增进14%，在2020年一季度受疫情影响基数较低的情形下同比上升了120%。稀奇是一线都会整体市场热度较高，1月份深圳、北京环比增速在30%以上，上海成交量环比增进也到达了20%。
2017年以来18城链家二手房季度成交量及累计同比 泉源：贝壳研究院
中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶指出，多方面因素配合推动了热门都会二手房市场的活跃，如“就地过年”使热门都会置业需求释放前移、学区房关注度阶段性走高拉动的二手房置换链条显著活跃、前期相对宽松的信贷环境叠加信贷收紧预期的推动等，同时，短期热门都会新居求过于供，挤压需求退至二手房市场也是一项主要缘故原由。
在巨量成交的推动之下，天下二手房价钱继续环比上涨。贝壳监测的重点35城二手房价钱指数3月保持环比上涨1.4%，从2020年12月以来已累计上涨3%，一线都会房价涨幅更是领跑天下。
“高烧不退”的市场也引发了调控进一步收紧和更严肃的金融羁系。其中深圳“二手房指导价”政策调控效果显著。新政当周，深圳二手房成交即进入低谷，较新政前下降70%，整个一季度成交量环比下降20%，同比下降4%；价钱指数环比涨幅则在1月后连续收窄，至3月止涨。
在“1・21新政”之下，上海二手房成交量环比微降，其中春节后成交量较春节前下降23%；3月价钱指数环比涨幅收窄至3.6%，已是延续两个月收窄；北京只管一季度成交量环比增进20%，但春节后显著有所下降，市场调整趋势最先泛起。
另一方面，一季度以来金融羁系收紧了口子，北、上、广、深及海口、杭州、西安、成都等都会对谋划贷违规进入房地产市场举行严酷审查，多家银行针对房地产的“定向加息”直接为一线都会购房热度降温。3月贝壳研究院监测的60个都会平均首套、二套房贷款利率较去年12月划分提高6个、7个基点。
一线都会市场受到抑制，而焦点二线都会则继续热度高企。合肥一季度成交量环比增进约60%，成都、武汉环比增幅在30%左右，西安环比增进10%。进入3月，各代表都会成交量均创2019年以来新高，而且二手房价钱指数保持上涨且涨幅扩大。
值得注重的是，北方多个都会履历了约3年左右调整，已经最先迎来市场周期性修复。一季度廊坊二手房成交环比增进约30%，3月成交量仅次于2017年一季度岑岭；而燕郊在“有房即可落户”的政策动员下成交量增进；青岛一季度成交量环增约20%，价钱指数在3月止跌转涨。此外济南、烟台等都会二手房成交量划分环比增进27%、15%，二手房价钱指数保持平稳上涨。
TOP10房企首季合计销售超万亿
进入3月份传统旺季，房企推盘节奏显著加速，百强房企销售额均值升至307.8亿元，平均增进率104.1%；现在已降生5家千亿房企，比2020年同期增添2家；超百亿房企已达76家。
据记者统计，1～3月“碧万恒”合计销售5231亿元，TOP10房企合计销售超万亿。
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在需求兴旺、营销加码的双重作用下，1～3月各梯队房企门槛值次第升高：TOP3房企门槛值增进11.6%至1528.5亿元；TOP10房企门槛值增进83.1%至678.0亿元，但增进最快的是TOP30、TOP50和TOP100，划分上升99.5%、134.4%和137.8%。
2021年1～3月TOP100各阵营销售额门槛值情形 数据泉源：中指院
百亿级的中型房企有着强烈的规模增进和快速生长诉求，一方面亟需向头部房企行列靠拢，进而提高市场竞争力、提高市园职位；另一方面，百亿规模正处在“尴尬”的阶段，加速扩规模加速一步就能成为头部企业，稍慢一步松懈就会落伍。
值得注重的是，2021年成为房企“战略互助”的发力之年，其中不乏头部房企扩宽产业局限、结构新市场的行动。
3月2日，中交团体与万科团体在深圳签署战略互助协议，双方将在土地开发、都会综合体、物业治理、产业园区、冰雪度假等领域开展深入互助，补齐产业链；世茂海峡与上坤团体广东区域杀青战略互助，配合投资拓展粤港澳大湾区及广西市场；融创则最先涉足旅店行业，与华住确立合资公司配合结构高端旅店市场。
剖析人士以为，差异企业加大互助，好比有资金的企业与有土地资源企业的互助，相当于加速了市场要素流动，能提高资源要素设置效率；另一方面，大企业之间强强团结，提高了竞争力，会加速资源要素及市场份额向大企业集中，进而能提高市场集中度；而对于企业来说，能优势互补、扬长避短，增强竞争力，提高市场份额。
土地供应“两集中”重锤砸向22城
2021年头，22个重点都会供地“两集中”政策（集中宣布出让通告、集中组织出让流动），成为继“三道红线”等金融羁系措施之后，土地市场的又一重大转变。重点都会中，北京、天津、广州、无锡、长沙等已经宣布了今年第一批集中供地设计。
集中供地，除了“击散”资金对于热门区域的围剿，更有可能就此改变土地市场的名目。中指院统计数据显示，2020年22城商品房销售面积占天下的比重为24.3%、销售额占天下商品房销售额39.9%；住宅用地出让金占天下宅地出让金的37%。据此可见，占比靠近4成的22座都会，在供地“两集中”后将出现另一种市场名目。
2021年一季度，重点都会显示仍然突出，天下土地出让金排名前20都会成交总额高达5065亿元，同比增添15%，上榜门槛上升至117.7亿元。一线都会收金总额为1580亿元，同比微跌2%，一都会中仅深圳未入榜单，其中上海一季度土地生意活跃，收金逾949亿元占有榜首，同比增添45%；二线都会共13个都会入榜，其中杭州收金近730亿元，同比增添44%，位居第二。
2021年1～3月，天下300个都会土地出让金总额为9597亿元，同比增添20%。其中，住宅用地（含住宅用地及包罗住宅用地的综合性用地）出让金总额为7765亿元，同比增添18%。天下40个大中都会中共23个都会出让金同比增添，一线都会均不在涨幅前十之列；降幅前十都会中，厦门市降幅最大。
2021年1～3月天下土地出让金TOP20（仅包罗市本级数据） 泉源：中指院
房企对于热门都会的追逐也日趋白热化。一季度TOP100企业拿地总额5588亿元，拿地规模同比增进22.7%。保利生长、融创中国和绿城中国占有榜单前三位。22座重点都会中，杭州、北京、苏州、广州、上海等都会显然更受头部房企青睐。2021年1～3月，50家代表房企拿地面积TOP10都会中，杭州继续以累计优势占有首位。TOP10都会中，区域较为涣散，除杭州、苏州、温州和南京为长三角都会外，其余6都会涉及成渝、中西部、京津冀等多个都会群。
只管不少都会才刚刚宣布相关详细设计，但“两集中”政策的影响在3月份已经有所展现，代表企业拿地规模均受差异水平影响。区域深耕型企业如滨江团体、广州地铁等单月拿地金额受政策影响较大；保利生长、中海地产等企业天下化结构，受影响较小，3月拿地额均超100亿元。
但“两集中”之后，头部房企依附伟大的成本优势继续鏖战一线和强二线都会，而中小房企的土地争取战，则有可能从热门一二线都会转战至三四线都会。
2021年1～3月差异都会土地市场情形 数据泉源：中指院
从中指研究院统计数据可以看出，三四线都会土地价钱已经处于高位。前3个月一线都会土地溢价率平均7%，同比下降2个百分点，但二三线都会溢价率攀升，而且楼面均价划分同比增进了25%和19%。
易居研究院《百城住宅用地价钱讲述》显示，2021年1～2月，64个三四线都会栖身用地价钱为4128元/平方米，同比上涨34.4%，涨幅显著大于一二线都会。
天下百城年头累计土地价钱涨幅 泉源：易居研究院
历史数据也显示，三四线都会当前累计地价同比涨幅为最近36个月的最大值。易居讲述同时提出，尤其是在“两集中”供地制度下，一些二线都会拿地的不确定性或增添，此时房企从地价成本控制和拿地时机等角度出发，或会加速进入部门重点三四线都会，进而推高地价。
房企到期债务规模同比增添134%
一季度恰逢房企年报季，整体“降档”成为行业主流。融资新规后，踩线情形将直接影响房企在融资、土储、资源化等方面的运作。当前“绿档”阵营倍增，已延续两月新增发债不及到期债务规模，而且这一趋势有常态化倾向。
由于一季度境内债市平稳适度宽松，境外债市则低迷致规模大幅下滑。
凭证贝壳研究院统计，2021年第一季度房企境内外债券融资累计约3040亿元，同比下降23%，为2018年以来首季度的最低刊行规模。
由于2020年一季度受疫情影响钱币政策宽松，迎来短时发债窗口期，加之2021年首季度整体债市显示下行，尤其境外债发债规模大幅下滑，较2020年第一季度下降43.5%。
2014Q1至2021Q1房企债券融资规模 数据泉源：wind，贝壳研究院整理
从利率来看，境内一季度利率中位数4.40%，环比上一季度上升16个基点，较2020年一季度上升48个基点。
境外方面，一季度境外债券融资票面利率中位数为6%，较上一季度下降75个基点，较2021年一季度下降140个基点。境外票面利率受发债规模锐减影响致下滑，同时境外票面利率崎岖差短期有缩小趋势。
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