朔州秧歌戏:【楼市会否深度调整?(三之三)】楼市迎新局 新盘恐平过二手

admin 3周前 (09-04) 快讯 57 2
朔州秧歌戏:【楼市会否深度调整?(三之三)】楼市迎新局 新盘恐平过二手 第1张

全球经济复原需时 疫情或加剧政治匹敌

本系列前两期从宏观及政策层面,剖析了楼市的支持因素,然而在微观层面上,各专家并不讳言楼市近期面临的下行压力很大。现在,天下各国正遭受新冠肺炎疫情蹂躏,经济苏醒需时,本港更受到社会事宜及疫情夹击,加上未来中美关系不确定性增添,政经事态云谲波诡,楼市也难独善其身。综合专家剖析,楼市正进入充满杂音的阶段,未来个体惊吓式成交、新盘平过二手、成交进一步萎缩等征象将会接踵而至。■香港文汇报记者 黎梓田、马翠媚、颜伦乐、殷考玲

纳米楼劈价料成常态 新盘争出货拖低大市

覆巢之下无完卵。疫情之下,本港各行各业受重创,楼市自然难独善其身,楼价续呈下跌势头。往后一段时间,市场上的惊吓价会不断泛起,主要是一些财政肩负能力差的市民,「挨唔住」被迫沽货。这些惊吓价的成交,料多集中于纳米楼和伪豪宅,这类物业在好市时都已经高得离谱,发展商过往以高尚包装示人,借此较市价开高一至两成,疫市除了令它们回复正常市价外,疫市下个体成交价比市价跌两三成、三四成都有可能。

个体低价成交未必会真正挫伤楼市,反而新盘平过二手才是接下来会拖低楼市的「大杀伤力」武器。疫情影响新盘上半年销售,若是疫情在下半年消失,发展商需要追回卖楼业绩,大量新盘将会重推,势必以减价、平过二手来抢夺市场上的购买力。现在整体楼价仍高,加上几年前土储平,发展商就算比现在平二三成卖楼仍有钱赚。今年可推出的新盘量近三万伙,当新盘平过二手,自然会令整体楼价向下,估量下调幅度达二三成。

新盘平过二手的情形在沙士后泛起过。淘大花园是2003年沙士重灾区,纵使那时二手呎价低见2,000元,但减价后也乏人问津,在最昏暗的2003年4月份,全月只得1宗成交。而发展商也群起割价促销,开价比二手楼更平。最经典是昔时3月开盘的将军澳广场,首批以平均呎价低过2,000元抢客,2房户最平100万元有找,甚至推出十成按揭吸客,那时署理盛行一句口头禅:「有一张身份证就已经有楼住」,成为那时热话。

近年高按上车盛行 负资产银主盘易增

虽然现在平均楼价跌幅少于1成,但差别屋苑成交价及估值跌幅实在有别,个体单元已由高位跌穿1成,导致小部门新造9成按揭的业主跌入负资产界线。事实上,新按保自去年放宽后,9成按揭个案使用率及比例增添,加上近年新盘为求去货,财仔及发展商上阵提供高按及二按,让买家可以借到9成上车,一些高按甚至高至123%,与97时不遑多让。2019年录得2.06万宗一手成交,创十五年新高,假设有三成买家接纳9成按揭,楼价跌多过1成,即至少有6,000个负资产。

1997年金融风暴到沙士时代,本港楼价暴跌约7成,其间有逾10万个负资产个案,那时每五位业主便有一位负资产。凭据金管局今年1月尾宣布的数字,负资产住宅按揭贷款宗数由2019年第3季末的53宗,急增至2019年第4季末的128宗。

至于银主盘,纵然今次有银行推出楼贷「还息不还本」放置,但支持总有限度,「不还本」限期事后,仍有业主「顶唔顺」无力供款,手上物业就会沦为银主盘。有业界估量,今次的银主盘有机遇跨越2,000间。事实上,银主盘滚存量由去年12月的91间,逐步增至今年4月的102间,而对比去年同期更增添240%。

资料显示,1997年金融风暴令负资产数字暴增,业主资不抵债无力供款,银主盘录得高逾1,000间,厥后数年经济连续积弱,加上2003年沙士双重袭击,令昔时年底银主盘更录得逾5,700个之多,其中跨越八成为住宅物业。

裁员减薪降买楼意欲 楼市成交进一步萎缩

经由疫情袭击,高收入一群被减薪、低收入被裁,不少市民已经食了几个月谷种,资金已经变得不丰裕,买楼意欲大减。就算仍「保住饭碗」的打工仔在面临日后裁员和减薪忧虑下,也会降低入市意欲。纵然疫情已往,经济恢复需时,企业扩充审慎,社会对楼宇需求削减,除引领楼价下调外,也令楼市成交进一步萎缩。

修例风浪原本已令楼市成交削减,而新冠肺炎疫情更令交投冷清,土地注册处数字显示,今年以来整体物业注册宗数维持低水平,1月至3月划分录得3,776宗、4,413宗及 4,555宗,而停止4月22日亦仅录3,746宗,料较去年4月的9,911宗削减一半。

对比沙士时期,那时楼市并没有辣招,2003年1月整体物业注册宗数录得7,293宗,在发作沙士疫情后,成交骤减,5月更跌至5,090宗的谷底,对比年头下跌3成。

租金追随楼价调整 豪宅纳米楼跌幅大

在经济远景不明朗之下,无论是高收入或低收入人士生涯均受影响,生涯拮据下只能「食谷种」,动用自身蓄积,加上手上资金变得不丰裕,在前途不明朗之际,纵然市场上有平价笋盘,也未必买得起、供得起,市场承接能力及入市信心降低,自然对住宅需求削减,「食壳种」的情形下,租赁需求亦会同样萎缩,租金将会逐步向下调整。

除内陆租客对住宅需求削减外,不少外洋专家及中高层人士亦被迫撤离本港,已往最吃香的大面积豪宅及纳米楼租金会面临较大幅度的调整,业界料跌幅有10%或以上。

而以往来港就读的内地生,一直都是本港租务市场一大支持,不已往年履历连续大半年的修例风浪,已吓退不少内地学生,料对于个体区域租务会有影响,例如沙田区及屯门区,过往不少租赁成交都来自内地学生合租等,但受疫情及社会事宜影响,信赖今年这类成交会大减。就算在疫情事后,部门内地生或忧虑本港政治环境下,转往香港以外地方升学,令本港租务需求削减。

办公模式转变 写字楼需求减

除了住宅物业,疫情亦令写字楼市场敲响警钟。写字楼租金早在疫情前已受压,在家事情也令企业发现,可以行使网上集会或轮班方式解决空间不足问题,无需使用太大楼面,信赖大面积写字楼单元势受到冲击,预计今年中环写字楼租金将有20%至25%跌幅,而且跌势将会连续多年,至于东九龙供应岑岭未到,但跌幅也大约有10%至15%,而且在预期日后写字楼供应连续增添之下,租金跌幅会加深。

再者,据仲量联行3月尾宣布的《香港地产市场考察》指出,由于新型冠状病毒疫情令不少租户重新考虑并延迟租赁放置,整体甲级写字楼市场于2月录得18.93万方呎的负吸纳量,而整体空置率录得约6.3%。

旅游零售苏醒需时 舖租短期内无运行

商舖方面更是「无运行」,商舖市场在已往十多年小我私家游当旺时最吃香,令铜锣湾登上天下最贵商业街榜首,但去年暴乱加上今年疫症肆虐,访港之内地游客大跌至近乎零,加上网购令实体店需求下跌,现在不少商舖租金已较岑岭期大幅跌七成半,多间国际着名的品牌都已纷纷弃租,就连以往一直处于旅游旺区的大型商场都已泛起不少吉舖。业界预料今年租金会再跌15%至20%,厥后走势仍有待小我私家游何时回复才气评估。

香港零售治理协会最新的观察显示,现在有96%的被访公司示意正录得亏损,且亏损的水平有增无减,水平达中等及严重的亏损共占89%,预料2月至5月会有逾万名零售从业员被淘汰。协会示意,在2月至4月间,被裁员工占受访公司总员工2%,结业店舖占受访公司总店舖3.2%。按此推算,在2月至5月时代,累计有10,400名零售从业员被裁,至少5,200间零售店舖结业。有84%的零售商以为业主减租不足,并要求减幅达5成以上,该协会再次呼吁业主减租。

不外业界指出,商舖减租有别于住宅。由于若果舖位有做按揭的话,租值削减会被银行追收差价,如疫情及经济无改善,此类物业沦为银主盘机遇相当大,以是商舖业主非到最后关头都不愿意减租。

买卖价方面,上落幅度亦较住宅物业大,旺区舖位将会泛起几成跌幅,减价有机遇高达5成。

业界预期,纵使疫情事后,旅游零售都需时恢复,商舖市场短期难回复昔日盛景。

低息加高基数效应 疫后楼价反弹力弱

凭据差估署资料,2003年楼市由低位67.4点升至沙士前的76.5点,只用了短短4个月时间。但今次市场普遍信赖,疫情后楼市纵然反弹,但反弹力度一定不及昔时。

剖析以为现时楼市与沙士时最大差别,在于昔时楼价处于低位,之后在小我私家游刺激下,反弹力度自然强劲。但今天楼市在多年低息环境及量宽下,已处于历史高水平,纵然近期楼价回落,但仍然处于极高位,因此就算疫后楼市回升,料反弹力度亦一定不会如昔时般强劲。

本港疫情在今年1月大发作以来,踏入4月疫情有所缓和,购买力已见出动,无论一二手成交量都有所回升,在政府鼎力救市下,市场未见恐慌情绪,乐观预计,楼价4月至5月会回稳。预料上半年楼价跌幅约5%,下半年走势则仍要视乎疫情走向。

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